CRS峰会 | 余登攀(房德科创总裁):房企转型产业地产典范,房德科创的特色产业路

文章正文
发布时间:2018-09-12 02:39

  引言

  2018中国产城运营商百强峰会

  嘉宾演讲

  推进科技成果转化,破局军民融合产业落地难题

  ——房德科创 总裁 余登攀

  

1.在产业地产方面的探索分为两个阶段,第一阶段是搭建一套价值经营生态系统,首先商业模式方面进行了探索,商业模式就是轻重并举,从拿地到开发建设,开发板块由产业地产商、资源主体和政府三方共同参与。商业模式第二部分是轻资产模式,由政府提供一些闲置资产,产业地产商承担孵化器的角色。这个部分会有政策补贴和投资收益来平衡。第二阶段发展模式,要建立一个资源体系提升系统能力,在资源导入方面有三块:科技资源、产业资源、专家资源。

2. 在终端运营方面,开发端运营端都很难盈利,可以用开发支撑运营环节,园区有一部分是可售的物业用于产生的现金流,一部分用于自持,开发赚得的利润用来反哺园区运营,另外对入园企业的投资收益未来将是产业园区最终收益的重要组成部分。

3.在科创服务方面,和政府的合作分为三个阶段:第一个阶段就是园区开发建设方面的合作;第二个阶段入园企业服务的合作;第三个阶段就是与政府合作一支基金对入园企业进行投资。

4.房德科创五年做了五件事,第一聚集军工资源,通过技术转移催化项目落地,实现军转民。第二反向利用资源,将相关技术产品引入军工,实现民参军。第三搭建双创平台,服务科技发展,助力产业转型升级。第四引入龙头企业,引入创新源。第五实现政企双向协同,为企业申请政策和资金,帮助政府建立平台,升级企业。

演讲原文如下:

尊敬的各位嘉宾、各位业界同仁,大家上午好!与刚才各位演讲的大佬和前辈相比,我们房德科创是产业地产界的一名新兵,我们无论是规模还是知名度和品牌都还比较年轻,首先非常感谢亿翰智库给我们这次机会,让我们房德科创今天第一次在业界同仁面前公开亮相,经验谈不上,主要是想从我们这几年来,我们在产业地产方面的摸索和探索和一些思考给各位做一个分享。

首先简单介绍一下房德科创产业的发展道路,我们过去也是做传统房地产开发的,之前一直在山东境内一些二三线城市做一些传统的住宅开发,但是在2012年开始起,我们一直在思考,作为中小型房企我们面临的压力和挑战越来越大,怎么发展,当时一直在寻求转型之路。

2013年的时候我们有一个非常偶然的机会,我们介入了科创产业,当时中国工程物理研究院在宁波市鄞州区做了一个科技园,中物科技园,中物院是在绵阳,原来的九院,中国唯一的核武器研发单位,中国的两弹一星都是在中物院研制成功的,中国第一颗原子弹和氢弹都是在那研制成功的。当时宁波市鄞州区与中物院下面的一个实体企业和宁波市鄞州区当地一家企业合资来做,这个产业园做好之后,因为他们之前没有做过,所以说运营方面可能存在一些困境。刚好我们也是偶然的机会接触到了,然后我们接手了这个项目,我们以股权收购的方式介入了,介入之后没有特别,因为一直做地产,最后我们用干地产的思维和方法来打结果发现不一样,我们也面临很大困境,最后我们发现不一样,我们转变了一下思路,在招商和运营服务商全面思考怎么来做。

2013年我们接手一直到2016年,基本上把园区的招商企业达到了一百多家,2016年初得到了国家级科技孵化器和国家级众创空间,两个国家荣誉,之后通过这几年的探索,形成了自己的一些商业模式和做法,我们就开始谋求走出去,在2016年年底,我们首先进入了济南,2017年年初进入了郑州,目前公司在苏州也建立了一些轻资产运营项目,这样到今年我们基本上形成了以宁波为主要的发源地,从济南走向郑州,最后在苏州这些城市开发和运营一些科技园区,我们不是做产城的,我们的项目相对来说不是很大,大概都在十万到二十万方左右,主要服务于面向于中小型科技企业,所以今年年初的时候把整个企业全部转型,不再做住宅产业,企业定位明晰为中国科技园区综合市场,专门服务于广大的中小微科技企业。

为什么我们要军民融合领域来做,首先来看机遇和挑战,机遇方面我们知道2015年国家把军民融合上升为国家战略。2017年设立中央军民融合委员会,习近平主席亲自担任委员会主任,在2017年党的十九大上明确把军民融合发展战略写入党章,成为中国经济建设的七大战略之一。

这是很好的机遇,但是也面临着很大的挑战,主要就是传统的开发商以卖房为主,卖完就完了,传统的开发商卖完就走了,而我们的科技地产或者说产业地产盈利模式是什么?总是要赚钱的,不赚钱生存不下去,另外一个就是退出机制怎么设计。我们也知道传统开发商以资本主导为主,只要有资金实力有运营能力,基本上都是市场化的,我都可以快速规模增长,实现规模增长,而我们的产业地产是以产业来主导的,如果没有产业,谈不上产业地产。如果没有企业进来,你没客户进来,园区是没法运营的,所以提出这两个问题,企业如何导入,运营模式是什么?所以说这个机遇和挑战并存的情况下,我们在思考我们自己的之路。

我把我们这五年,在产业地产方面的探索分为两个阶段,第一个阶段就是前三年,2013年到2016年这个阶段磨砺阶段,主要努力做一套价值经营生态系统,首先商业模式方面进行了探索,商业模式就是轻重并举,这是我们的重资产模式,从拿地到开发建设,前面的开发更多的是三方来做,一个是我,再就是资源主体,另外一个第三方就是政府,我们在济南和郑州这两个项目都是和政府的平台公司合作,我控股51%,然后我们再拿地在加进去。终端运营方面,开发端运营端都是很难挣钱的,但是怎么办呢?我们开发是支撑中间的运营的,我们有一部分是可售的物业,产生的现金流,一部分用于自持,每个产业园区肯定要自持一部分,自持的资金从哪来,就从开发上来,再就是开发赚得的利润用来反哺园区运营,最终收益很重要的是我们对入园企业投资的未来一定是入园企业投资收益,目前我们做了一些尝试,我们目前投资了几家企业,目前回报都很高,中间有一个企业大概收益二十倍左右,就是投资收益,这块一定是未来投资收益很重要的一部分。

商业模式第二部分就是轻资产模式,由政府的一些闲置资产,我来做孵化器,目前在宁波在济南,政府把一些楼宇交给我们来运营,这部分是需要补贴的,没有补贴很难运营,后端其实还是一个投资收益,为什么一直讲投资收益,因为这些企业是我们招商引进来的,在园区里面成长壮大,而且这些企业都是中小型企业,早期的投资是很有价值的。

第二个发展模式,两边一定要建立一个资源体系,要提升系统能力,在资源导入方面有三块,科技资源、产业资源、专家资源,这些资源都是中小型企业,入住以后不仅满足空间需求,更重要的满足成长发展需求,首先是技术方面有需求,市场方面有需求,资金方面有需求,这三方面一定要注重,所以我们每个园区在前端的资源体系搭建方面,我们会先很大的力气,包括我们现在和一些大院大所,我们在济南做的新材料产业园,我们在每个园区里面都会在前端的科技资源导入方面下很大功夫。还有一些产业资源,和上海的深蓝科技合作人工智能的一些战略联盟等等,进行产业资源导入,还有一些是专家资源,有一些专家教授,在上个月刚刚成为上海市科协第163家企业科协,利用科协的专家系统,为我们的入园企业提供技术方面的服务。这样的话中小企业可以在园区里面得到很好的发展。

另外就是搭建我们的系统能力,本身是物理空间能力,因为我们本身是房地产出身,在物理空间打造方面,在园区建设方面,我们这方面有一些比较成熟的经验。

第二块是科创服务,要为入园企业提供一系列的服务,包括技术的服务,包括市场的,包括政策的,包括人才的包括管理的一系列的服务,还有就是资本服务,我们要为这些企业打造一些资金支持,包括我们在济南和郑州,我们和政府的合作都是三个阶段的。

第一个阶段就是园区开发建设方面的合作;第二个阶段入园企业服务的合作;第三个我们合作一支基金对于入园企业进行投资。再就是为入园企业提供较为完善的服务,集团旗下有两家中国百强的物业服务公司,我们能够为入园企业提供比较完善的物业服务。

第三个培育模式,一个载体两个平台,军民融合双向协同,是一个创新平台,另外就是一个孵化平台,入园企业需要一些技术服务,鄞州区当地的一些企业也有一些技术难关和市场需求,我们帮他们提供解决方案,这有政府政策和资金的大力支持,这两年关于宁波园区,当地政府在资金政策方面给了我们很大的支持。

另外我们打造了四种形态,我们在每个园区里面从一个科技园到国家级孵化器到国家级众创空间,到加速器,我们逐步做,不会像他们那样,一做那么大,我们可能一开始一两百亩地,孵化成熟之后再到加速器里面,企业在加速器里面成长壮大之后,再给政府提需求建产业园,从孵化器到加速器到产业园,三个阶段来发展,迎合入园企业的需要,所以说目前我们在宁波已经有两个加速器了,宁波园区已经满了,所以说我们给鄞州区政府又进行申请,鄞州区政府现在又批了两块地方做加速器,现在加速器基本上也满了,下一步就做产业园,逐步做,减轻了政府的供地压力,你和政府要一两千亩地,政府压力很大,如果只要一两百亩地,而且是工业用地,政府压力就会比较小,这也是一种模式。

这是双向协同,我们以宁波为例,2013年开始建设,2016年正式运营,到现在几年时间,鄞州区政府一共给入园企业提供了1.6个亿的各项政府补贴,在我们的平台建设上,宁波鄞州区政府为了引进光电所,出了6500万,同时我们以我们为主体,发起设立了宁波的军民融合促进会,推进军民融合落地。目前我们只有八万平,但是带动了宁波市鄞州区的光电产业发展,上个月全国的激光专业学术会议就在宁波市鄞州区召开的,全国激光行业专家,院士去了三个。宁波分管副市长专门到会参加。现在已经成为了宁波市的名片,每周都会接待各地的参观指导。第二个方面培育孵化能力系统,中物院激光与光电技术研究所,已经成为中物院军民融合长三角技术转移窗口,以及宁波光电产业培育基地。还有两个技术服务中心,检测技术服务中心、激光加工技术中心。五个工程技术中心,以及七个联合实验室,这些都是依托于中物院,军用技术转民用做的一些探索。

目前入园企业有三家是一事一议重大项目,以及5家宁波市3315项目,15家精英引领项目,8家国家高新技术企业,6家省级高成长科技企业,9家宁波股权中心挂牌。如果单纯就是孵化器可能大概只有五万平米不到,我们一共引进了这么多企业,我们做的很精致。

通过前面三年的探索,通过宁波中物科技园园区,后面两年实现了蝶变,济南有一座科技园,运营一座孵化器,一个众创空间,三万六千平米交给我们运营,这些都是政府提供的空间,济南的众创空间已经是省级的众创空间,现在正在申报国家级众创空间,郑州有一座科技园有一个众创空间,苏州有两个科技园,四个加速器。

目前我们通过五年的发展,进入了四个城市,有15座园区,有六大产业,包括光电信息、智能制造、高端装备、新材料、航空航天。我们目前服务的入园企业大概有五百多家。

回顾我们这五年来,我们做了五件事情,第一个就是聚集军工资源,通过技术转移催化项目落地,实现军转民。第二个反向利用资源,将相关技术产品引入军工,实现民参军。第三个搭建双创平台,服务科技发展,助力产业转型升级。第四引入龙头企业,引入创新源。最后实现了政企双向协同,为企业申请政策和资金,帮助政府建立平台,升级企业。

未来五年,主要聚焦于长三角包括一些二线城市,这是重资产方面,轻资产方面要孵化运营一些轻资产,轻重并举发展,另外利用物业服务优势,对科技园区发展提供一些强有力的支撑。

最后我想用毛主席的词结束今天的演讲,雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。我们都是先知先觉者,我们知道这个行业今后怎么样,虽然发展很长,过去一直政府为主导,民营主导时间不长,而且这个企业和别的企业不太一样。我们是两类客户,一类是政府,一定要让政府满意,第二类是入园企业,一定要让这两类客户都满意。而且我们的入园企业不太一样,不是单纯满足功能需求,还要面前园区成长发展需求,所以说这个产业不太好做,但是我相信有国家大政策引导,有各级地方的支持,有我们像亿翰智库这样的专业研究机构的智力支持,加上业内同仁的努力,未来的产业地产一定是前景光明,谢谢大家!

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